买房，两个老破小怎么选

都是朝阳区，都是老房子 

一号老破小 ，安华里
86年的，东西，4/6
优点：小区、楼道相对都规整一点，三环里，周边也比较方便，装修可以，直接住；
缺点：面积略小，比另一套房子小个5、6平米吧，貌似学校不咋地，去地铁10分钟，通勤比另一套多30分钟；

二号老破小 ，华严北里
92年的，东西，6/6
优点：通勤方面，男方有班车，离地铁约15分钟，面积较大，够用，貌似有个中科院的附属小学；
缺点：小区很大也很乱，周边住户素质堪忧物业堪忧，肯定要花钱稍微装修下，顶楼你懂得；

各位帮忙分析下，以后住下了哪方面的体验更重要一点呢？